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【問1】賃貸住宅管理業法
賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話による方法で管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼がなければ行うことはできない。
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【解答】
〇
原則として、対面又はITの活用による説明が望ましいです。しかし、管理受託契約変更契約の重要事項説明については、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、電話による説明でも違反となりません（賃貸住宅管理業法解釈・運用の考え方）。
- 事前に管理受託契約変更契約の重要事項説明書等を送付し、その送付から一定期間後に説明を実施するなどして、賃貸人が変更契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとること
- 賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話により管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼があること（選択肢ア）
- 賃貸人が、管理受託契約変更契約の重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、賃貸住宅管理業者が重要事項説明を開始する前に確認していること（選択肢ウ）
- 賃貸人が、電話による説明をもって当該管理受託契約変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、賃貸住宅管理業者が重要事項説明を行った後に確認していること（選択肢エ）
【問２】賃貸借契約
賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人の明渡しが遅延したことにより発生する賃料相当使用損害金は、賃貸借契約が終了した後に発生する債務であるため、敷金から差し引くことはできない。
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【解答】
✕
敷金は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、それまでに生じた賃借人の債務（滞納家賃等）の残額を控除して返還するものとされています（民法622条の2）。したがって、明渡しが遅れたことによる賃料相当使用損害金（家賃分）も敷金から差し引くことが可能です。具体例は個別指導で解説します。
【問３】建物設備
コンクリート打ち放しの場合、外壁表面に発生した雨水の汚れやコケカビ、塩害や中性化の問題があるが、美観上の問題であり、定期的な点検は必要ない。
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【解答】
✕
「コンクリート打ち放し」または「塗装材の吹きつけ仕上」の外壁表面に発生した雨水の汚れやコケ・カビは、美観的にもよくないので除去する必要があります。また、コンクリート自体の塩害・中性化・凍害、鉄筋発錆に伴う爆裂なども点検する必要があります。よって、本肢は「定期的な点検は必要ない」が不適切です。「定期的な点検は必要です」とすれば適切な記述となります。
