予想模試、次回値上げまで
あと
【問1】賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法上、 賃貸住宅管理業者は、管理業務報告書の交付について、委託者の承諾を得れば、委託者にCD-ROMに記録して郵送する方法を利用できる。
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【解答】
〇
委託者の承諾を得れば、「賃貸住宅管理業者から委託者へ管理業務報告書をCD-ROMに記録して郵送する方法」も可能です。
【問２】賃貸借契約
平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の賃貸借契約については、契約当事者がこれを合意解約して、新たに定期建物賃貸借契約を締結することは認められていない。
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【解答】
〇
平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の賃貸借契約については、契約を合意解除して、新たに定期建物賃貸借契約に切り替えることはできません。よって、本肢は正しいです。
これは、平成11年の借地借家法改正で、定期建物賃貸借契約が創設され、平成12年3月1日から施行されました。定期建物賃貸借契約は、法定更新がなく、期間満了によって、必ず契約が終了となるので、借主から建物を返してほしい時は、そのまま契約終了とし、逆に引き続き住んでほしい場合は、新たに賃貸借契約を締結すればよいです。そのため、賃主（オーナー）の立場としては、大きなメリットがあります。逆に、定期建物賃貸借契約にすると、借主は、期間満了により退去せざるを得ないことになりデメリットです。それを防ぐために、上記ルールがあります。
【問３】不動産証券化
不動産証券化の仕組みでは、活動の実態を有しないペーパーカンパニーが器（ビークル）として利用される。
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【解答】
〇
不動産証券化は、下図にあるような仕組みで構成されます。
不動産証券化の仕組みの図における「特定目的会社」とは、不動産や不動産関連資産を証券化する際に使用される特別な法人です。活動の実態を有しないペーパーカンパニーと考えてください。投資家との関係では、①資金を集めたうえで、②証券を発行します。③特定目的会社は、専門家に不動産の運用を委託し、④専門家は、不動産市場において不動産を購入、賃貸、売却することによって収益を取得し、⑤賃料や売却代金などの運用益を特定目的会社に還元し、⑥専門家から還元された運用益が投資家への利益の配分の原資となります。
