3人が共有している賃貸住宅について、全員の合意は必要ないが、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することを要するものの組合せとして、正しいものはどれか。
- 賃貸住宅の窓ガラスが台風により破損した場合の、窓ガラスの交換
- 賃貸住宅につき、契約期間を3年とする定期建物賃貸借契約の締結
- 賃貸住宅につき、契約期間を5年とする定期建物賃貸借契約の締結
- 賃貸住宅の賃貸借契約に関し、賃借人の債務不履行を理由とする契約の解除
- ア、イ
- ア、ウ
- イ、エ
- ウ、エ
【答え：3（イとエが正しい）】
ア．賃貸住宅の窓ガラスが台風により破損した場合の、窓ガラスの交換
ア・・・誤り
| 共有物に対する行為 | 必要な要件 |
|---|---|
| 保存行為 | 共有者は単独で行える |
| 管理行為 | 持分の過半数の同意 |
| 変更行為 | 共有者全員の同意 |
保存行為とは、賃貸住宅の現状の価値を維持するための保守やメンテナンスをする行為を言います。例えば、定期的な清掃や点検、修理が含まれます。本肢の「賃貸住宅の窓ガラスが台風により破損した場合の、窓ガラスの交換」は、現状価値を維持するための修理なので、保存行為に当たります。よって、共有者は単独で行うことができます。よって、「共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」必要はないので誤りです。この点については、まとめて頭に入れて方が良いので、個別指導では、整理して解説します。
イ．賃貸住宅につき、契約期間を3年とする定期建物賃貸借契約の締結
イ・・・正しい
共有物の管理行為とは、①樹木の栽植・伐採を目的とする10年以下の山林の賃貸借、②5年以下の土地の賃貸借、③3年以下の建物の賃貸借、④6か月以下の動産の賃貸借等を言います（民法252条4項）。よって、「賃貸住宅につき、契約期間を3年とする定期建物賃貸借契約の締結」については③の管理行為に含まれ、共有者の持分価格の過半数で決する必要があります。よって、正しいです。
ウ．賃貸住宅につき、契約期間を5年とする定期建物賃貸借契約の締結
ウ・・・誤り
3年を超える建物の賃貸借は、変更行為に当たります。そのため、「賃貸住宅につき、契約期間を5年とする定期建物賃貸借契約の締結」は変更行為です。変更行為は共有者全員の同意が必要なので、「共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」ことはできないので誤りです。
エ．賃貸住宅の賃貸借契約に関し、賃借人の債務不履行を理由とする契約の解除
エ・・・正しい
賃貸借契約の解除は「管理行為」に該当するので、持分価格の過半数の同意が必要です。よって、共有者の持分価格の過半数で決する必要があるので、正しいです。
令和5年・2023年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３
- 賃貸住宅管理業法
- 問４
- 賃貸住宅管理業法
- 問５
- 賃貸住宅管理業法
- 問６
- 建物設備
- 問７
- 賃貸借契約
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 原状回復ガイドライン
- 問１０
- 原状回復ガイドライン
- 問１１
- 原状回復ガイドライン
- 問１２
- 建物設備
- 問１３
- 建築基準法
- 問１４
- 建物設備
- 問１５
- 建物設備
- 問１６
- 建物設備
- 問１７
- 建物設備
- 問１８
- 賃貸住宅管理業法
- 問１９
- 賃貸借
- 問２０
- 賃貸借
- 問２１
- 賃貸借
- 問２２
- 賃貸借
- 問２３
- 賃貸借
- 問２４
- 賃貸借
- 問２５
- 賃貸借
- 問２６
- 賃貸借
- 問２７
- 賃貸住宅管理業法
- 問２８
- 賃貸住宅管理業法
- 問２９
- 賃貸住宅管理業法
- 問３０
- 賃貸住宅管理業法
- 問３１
- 賃貸住宅管理業法
- 問３２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３３
- 特定転貸事業者
- 問３４
- 特定転貸事業者
- 問３５
- 特定転貸事業者
- 問３６
- 特定転貸事業者
- 問３７
- 特定転貸事業者
- 問３８
- 特定転貸事業者
- 問３９
- 管理受託契約
- 問４０
- 死に関する告知
- 問４１
- 借主の募集
- 問４２
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４３
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４４
- 借主の募集
- 問４５
- 税金
- 問４６
- 建物管理
- 問４７
- 建物管理
- 問４８
- 建物管理
- 問４９
- 税金
- 問５０
- 証券化事業