令和6年・2024年賃貸不動産経営管理士試験過去問｜問20

サブリースに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、本問において「原賃貸借契約」とは、賃貸人と転貸人（賃借人）との契約関係を指し、「転貸借契約」とは、転貸人（賃借人）と転借人との契約関係を指すものとする。

ア　転貸を事業として行うサブリースの場合、原賃貸借契約には借地借家法の適用はないが、転貸借契約には同法の適用がある。

イ　転借人が故意により居室を毀損したことは、転貸人の賃貸人に対する債務不履行にあたる。

ウ　転借人は、転貸人に転貸料を前払していれば、賃貸人からの賃料の請求を拒むことができる。

エ　原賃貸借契約が賃料不払を理由に債務不履行解除されると、転貸借契約も当然に終了する。

1. 1つ
2. 2つ
3. 3つ
4. 4つ

「原賃貸借契約には借地借家法が適用されず、転貸借契約には適用される」というのは誤りです。 サブリース契約であっても、 原賃貸借契約・転貸借契約ともに借地借家法が適用されます。

• 原賃貸借契約（物件所有者 ⇔ サブリース業者）も建物の賃貸借契約であるため、借地借家法の適用を受けます。
• 転貸借契約（サブリース業者 ⇔ 入居者）も建物の賃貸借契約であるため、当然、借地借家法の適用を受けます。

つまり、サブリースという形式であっても、それぞれの契約に借地借家法が適用される点に変わりはありません。

裁判例（大判昭和4年6月19日）では、 転借人は賃借人（転貸人）の履行補助者であるとされています。

履行補助者とは、債務者（ここでは転貸人）が契約を履行する際に、その業務や義務の遂行を補助する者を指します。

そして、 履行補助者（転借人）の故意・過失は、 債務者（ここでは転貸人）自身の故意・過失と評価されるため、 転貸人の債務不履行責任が成立します。

その結果、転貸人は原賃貸借契約の賃貸人（物件所有者）に対し、債務不履行責任を問われることになります。

よって、本肢は正しいです。

賃借人がその賃借物を転貸したときは、 転借人は、賃貸人に対し、「原賃貸借契約の賃料」「転貸借契約の賃料」のうち、 低い方の金額について支払義務を負います。

そして、転借人が転貸人（賃借人）に対して転貸料を前払いしていた場合でも、原賃貸人が賃料を転借人に対して請求することは可能です。

なぜなら、転借人の転貸人への前払いは、原賃貸人との関係においては影響を及ぼさないためです。

したがって、転借人は、転貸人に転貸料を前払していれば、賃貸人からの賃料の請求を拒むことができないので誤りです。

この点は理解すべき内容なので、個別指導では、詳しく解説いたします。

原賃貸借契約が解除された場合、 転貸借契約は当然には終了しません。

通常、賃貸借契約は賃借人（転貸人）の契約上の地位を前提として成立しますが、賃貸人の承諾のある転貸借の場合、賃貸人は転借人の権利も考慮する必要があります。そのため、原賃貸借契約が解除されたとしても、転貸借契約は即座に終了するわけではありません。

判例（最判平成9年2月25日）では、以下のように判断されています。

令和6年・2024年の賃貸不動産経営管理士過去問

問１

賃貸住宅管理業法

問２

賃貸住宅管理業法

問３

賃貸住宅管理業法

問４

建物賃貸借契約

問５

委任契約

問６

防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針

問７

賃貸住宅管理業法

問８

賃貸住宅管理業法

問９

原状回復ガイドライン

問１０

原状回復ガイドライン

問１１

少額訴訟

問１２

建物調査

問１３

建築基準法

問１４

建築基準法

問１５

建物設備

問１６

建物設備

問１７

建物設備

問１８

賃貸借

問１９

賃貸住宅管理業法

問２０

賃貸借

問２１

賃貸借

問２２

賃貸借

問２３

賃貸借

問２４

保証契約

問２５

賃貸借

問２６

賃貸住宅管理業法

問２７

賃貸住宅管理業法

問２８

賃貸住宅管理業法

問２９

賃貸住宅管理業法

問３０

賃貸住宅管理業法

問３１

賃貸住宅管理業法

問３２

特定転貸事業者

問３３

特定転貸事業者

問３４

特定転貸事業者

問３５

特定転貸事業者

問３６

特定転貸事業者

問３７

特定転貸事業者

問３８

特定転貸事業者

問３９

消費者契約法

問４０

特定家庭用機器再商品化法

問４１

賃貸住宅管理

問４２

賃貸不動産経営管理士

問４３

借主の募集

問４４

税金

問４５

証券化事業

問４６

建物管理

問４７

建物管理

問４８

建物管理

問４９

賃貸不動産経営管理士

問５０

保険