令和6年・2024年賃貸不動産経営管理士試験過去問｜問32

1. 特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の勧誘に際し、転借人から受領することを予定している家賃の管理の方法につき相手方に告げなかった場合は、禁止される不当な勧誘等に該当する。
2. 特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を解除しようとしている賃貸人に対し、契約期間中の解除はいかなる場合も認められないと説明し解除を断念するよう説得したが、それでも賃貸人が解除の意思表示をした場合には、禁止される不当な勧誘等には該当しない。
3. 特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の勧誘をしようと賃貸住宅の所有者の自宅に訪問したところ、相手方が単に「迷惑です」と述べて勧誘行為そのものを拒否したにすぎないときは、再度電話で具体的に特定賃貸借契約の勧誘をしても、禁止される不当な勧誘等には該当しない。
4. 特定転貸事業者が、一般的にみれば迷惑を覚えさせるような時間に、相手方が特定賃貸借契約の締結の拒否の意思表示をした以降も勧誘行為を継続することは、相手方が特定転貸事業者の事務所に訪問した際に行われた場合であっても、禁止される不当な勧誘等に該当する。

管理業法29条に基づき、特定賃貸借契約の勧誘に関して不当な勧誘に該当する行為は、以下の2種類です。

1. 故意に重要な事項を告げない行為、または故意に不実のことを告げる行為
2. 威迫行為、迷惑を覚えさせる時間帯での勧誘、困惑させる行為、執ような勧誘

ここで、1の「重要な事項」とされるのは、

• 特定転貸事業者が相手方に支払う家賃の額等の賃貸条件やその変更に関する事項
• 賃貸住宅の維持保全の内容及び実施方法
• 契約期間中の維持保全・長期修繕等の費用負担に関する事項
• 契約の更新または解除に関する事項

など、相手方の不利益に直結するものです（解釈と運用の萎え方）。

しかし、転借人から受領する賃料の管理方法は「重要な事項」には該当しません。特定賃貸借契約では、転借人が支払う家賃は特定転貸事業者の固有財産となり、家賃を預かる管理受託契約とは異なります。したがって、その管理方法を告げなかったとしても不当な勧誘には該当しません。

特定賃貸借契約には借地借家法の規定が適用されるため、賃貸人が契約を解除するには、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

1. 契約に中途解約条項がある場合で、かつ正当事由を備えた申入れを行うこと
2. 当事者双方の合意による解除

このように契約解除のハードルは高いですが、本肢のように「いかなる場合も認められない」という説明は事実と異なります。

また、特定転貸事業者が、解除の可能性があるにもかかわらず、解除が一切できないと説明して賃貸人を説得した場合、これは重要事項について事実を故意に告げない行為に該当し、不当な勧誘等に該当します（解釈・運用の考え方）。よって、誤りです。

さらに、設問文には「故意に」という文言はありませんが、特定転貸事業者であれば当然に知っているべき事項を賃貸人に告げなかった場合には、「故意」があったものと推認されます。したがって、実際に賃貸人が契約解除を妨げられたかどうかに関係なく、本件の行為は禁止される不当な勧誘等に該当することになります。

契約の締結または更新をしない意思を示した相手に対する執ような勧誘（再勧誘）は禁止されています（管理業法規則43条4号）。

ここで、「契約の締結または更新をしない旨の意思表示」については、次の点に注意が必要です。

1. 口頭か書面かは問わない
2. 明確な表現だけでなく、「迷惑です」「必要ありません」「関心がありません」といった表現も含まれる

本肢のケースでは、賃貸住宅の所有者が「迷惑です」と述べ、勧誘行為そのものを拒否しています。この発言は、契約の締結や勧誘を拒否する意思表示として認められるため、その後に特定転貸事業者が再度電話で勧誘することは違法となります。

また、サブリースガイドラインにおいても、
「契約の締結または更新を拒否する意思が示された場合は、それが明確な拒否でなくても、再勧誘は禁止される」
と明記されています。

したがって、相手が「迷惑です」と述べたにもかかわらず、再度勧誘を行う行為は禁止される不当な勧誘に該当します。

特定転貸事業者は、以下のような行為を行うことが禁止されています。

1. 契約の締結または更新をしない旨の意思を示した相手に対し、執ように勧誘を続けること（管理業法規則43条4号）
2. 一般的に迷惑を覚えさせるような時間帯に勧誘を行うこと（管理業法規則43条3号）

本肢のケースでは、相手方が契約の締結を拒否したにもかかわらず、特定転貸事業者が勧誘を継続しています。このような再勧誘は不当な勧誘に該当します。

さらに、本件では一般的に迷惑を覚えさせるような時間帯に勧誘が行われています。この点についても管理業法規則43条3号に違反する行為となります。

加えて、特定転貸事業者の事務所に相手方が訪問した際に行われた勧誘であっても、すでに相手方が契約締結の拒否の意思を示している以上、再勧誘に該当し違法な行為となります。

令和6年・2024年の賃貸不動産経営管理士過去問

問１

賃貸住宅管理業法

問２

賃貸住宅管理業法

問３

賃貸住宅管理業法

問４

建物賃貸借契約

問５

委任契約

問６

防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針

問７

賃貸住宅管理業法

問８

賃貸住宅管理業法

問９

原状回復ガイドライン

問１０

原状回復ガイドライン

問１１

少額訴訟

問１２

建物調査

問１３

建築基準法

問１４

建築基準法

問１５

建物設備

問１６

建物設備

問１７

建物設備

問１８

賃貸借

問１９

賃貸住宅管理業法

問２０

賃貸借

問２１

賃貸借

問２２

賃貸借

問２３

賃貸借

問２４

保証契約

問２５

賃貸借

問２６

賃貸住宅管理業法

問２７

賃貸住宅管理業法

問２８

賃貸住宅管理業法

問２９

賃貸住宅管理業法

問３０

賃貸住宅管理業法

問３１

賃貸住宅管理業法

問３２

特定転貸事業者

問３３

特定転貸事業者

問３４

特定転貸事業者

問３５

特定転貸事業者

問３６

特定転貸事業者

問３７

特定転貸事業者

問３８

特定転貸事業者

問３９

消費者契約法

問４０

特定家庭用機器再商品化法

問４１

賃貸住宅管理

問４２

賃貸不動産経営管理士

問４３

借主の募集

問４４

税金

問４５

証券化事業

問４６

建物管理

問４７

建物管理

問４８

建物管理

問４９

賃貸不動産経営管理士

問５０

保険