- 賃借人が賃料の支払を7日以上怠ったときは、賃貸人は、直ちに賃貸物件の施錠をすることができる旨の特約は無効である。
- 賃借人が差押え又は破産手続開始の決定を受けたときは、賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は無効である。
- 被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結した期間2年間の定期建物賃貸借契約は無効である。
- 定期建物賃貸借契約でない賃貸借契約の締結時に設定される、期間満了時に賃貸借契約を解約する旨の特約は無効である。
本肢の特約は自力救済にあたるため禁止されています。そのため、「賃借人が賃料の支払を7日以上怠ったときは、賃貸人は、直ちに賃貸物件の施錠をすることができる旨の特約」を定めたとしても無効となります。
自力救済とは、例えば、退去しない賃借人がいたら、貸室の中の荷物を勝手に外に出し、鍵を交換して強制的には入れないようにすることを言います。難しい言葉でいうと、「権利を実現するため、裁判所の正当な手続を経ずに、自らが実力を行使して権利を実現しようとすること」を、自力救済といいます。
私人が、裁判所の手続きを経ることなく自己の権利の実現を認めることは、社会秩序に混乱を招くことになるため、自力救済は違法であり、禁止されています。分かりやすく言うと、上記のように、「荷物を勝手に外に出し、鍵を交換して強制的には入れないようにすること」が横行すると、社会秩序が乱れてしまうため、禁止しているということです。
賃借人が差押え又は破産手続開始の決定を受けたとしても、民法上、賃貸借契約の解除事由に該当しません。そのため、「賃借人が差押え又は破産手続開始の決定を受けたときは、賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約」は、借地借家法の趣旨に反し、借主に不利なものであるため無効となります。
被保佐人が単独で行える賃貸借契約は、山林10年、山林以外の土地5年、建物3年、動産6か月以内の契約です。2年の建物賃貸借は、上記に含まれるので、被保佐人は保佐人の同意を得ずに行うことができます（民法13条1項9号、民法602条）。よって、期間2年間の定期建物賃貸借契約は有効です。
期間の定めのある普通建物賃貸借では、期間満了の1年前から6月までの間に正当事由をもって更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約は更新されます（借地借家法26条）。
普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約ではない賃貸借契約）において、期間満了時に賃貸借契約を解約する旨の特約（期間満了で自動解約する特約）は、借地借家法の規定よりも借主に不利な特約なので、無効となります（借地借家法30条）。
期間満了で契約終了させるためには「定期建物賃貸借契約」を締結する必要があります。
令和6年・2024年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３
- 賃貸住宅管理業法
- 問４
- 建物賃貸借契約
- 問５
- 委任契約
- 問６
- 防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針
- 問７
- 賃貸住宅管理業法
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 原状回復ガイドライン
- 問１０
- 原状回復ガイドライン
- 問１１
- 少額訴訟
- 問１２
- 建物調査
- 問１３
- 建築基準法
- 問１４
- 建築基準法
- 問１５
- 建物設備
- 問１６
- 建物設備
- 問１７
- 建物設備
- 問１８
- 賃貸借
- 問１９
- 賃貸住宅管理業法
- 問２０
- 賃貸借
- 問２１
- 賃貸借
- 問２２
- 賃貸借
- 問２３
- 賃貸借
- 問２４
- 保証契約
- 問２５
- 賃貸借
- 問２６
- 賃貸住宅管理業法
- 問２７
- 賃貸住宅管理業法
- 問２８
- 賃貸住宅管理業法
- 問２９
- 賃貸住宅管理業法
- 問３０
- 賃貸住宅管理業法
- 問３１
- 賃貸住宅管理業法
- 問３２
- 特定転貸事業者
- 問３３
- 特定転貸事業者
- 問３４
- 特定転貸事業者
- 問３５
- 特定転貸事業者
- 問３６
- 特定転貸事業者
- 問３７
- 特定転貸事業者
- 問３８
- 特定転貸事業者
- 問３９
- 消費者契約法
- 問４０
- 特定家庭用機器再商品化法
- 問４１
- 賃貸住宅管理
- 問４２
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４３
- 借主の募集
- 問４４
- 税金
- 問４５
- 証券化事業
- 問４６
- 建物管理
- 問４７
- 建物管理
- 問４８
- 建物管理
- 問４９
- 賃貸不動産経営管理士
- 問５０
- 保険