令和6年・2024年賃貸不動産経営管理士試験過去問｜問43

賃貸住宅管理業者が、管理を受託している賃貸住宅で空室が出たことに伴い、宅地建物取引業者として媒介業務を行おうとする場合に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1. 賃貸住宅管理業者は、媒介報酬として賃貸人から月額賃料の1.10倍に相当する額を受け取る場合、賃借人から媒介報酬を更に受け取ることはできない。
2. 媒介業務の報酬を成功報酬と定める契約を締結することはできない。
3. 賃貸住宅管理業者は、賃貸人から特別の依頼を受け多額の費用を要する広告宣伝などを行う場合は、媒介報酬とは別に広告宣伝費を請求してよいとされている。
4. 賃貸住宅管理業者は、賃貸人の意思に基づいて入居者を決定する必要がある。

【答え：2】

---

1・・・ 適切

宅地建物取引業者が居住用建物の媒介を行う場合、媒介報酬として受け取れる金額には上限が定められています。その上限額は、賃料1か月分＋消費税（つまり月額賃料の1.10倍）です。

この上限は、賃貸人（貸主）と賃借人（借主）の双方から受け取る合計額として規定されています。したがって、仮に業者が賃貸人からすでに上限額である月額賃料の1.10倍を受け取っている場合、それ以上の報酬を賃借人から受け取ることはできません。

つまり、賃貸人から満額を受け取っている場合には、賃借人から媒介報酬を受け取ることは禁止されています。

本肢は具体例が分かるとイメージしやすく理解しやすいので、個別指導で解説します。

---

2・・・ 不適切

媒介業務の報酬は、契約を成立させたことに対する成功報酬として支払われるのが原則です。これは、標準媒介契約約款にも明記されており、宅地建物取引業法においても媒介業者が契約の成立に寄与した場合に報酬を受け取ることが認められています。

そのため、「媒介業務の報酬を成功報酬と定める契約を締結することはできない」というのは誤り（不適切）です。むしろ、標準的な契約においても、確認的な意味で成功報酬の条項を設けることが可能であり、適法な契約内容となります。

---

3・・・ 適切

宅地建物取引業者（または賃貸住宅管理業者）が、媒介報酬とは別に広告宣伝費を依頼主に請求できるのは、依頼主からの特別な依頼によって行う広告に限られるというルールがあります。

つまり、通常の広告活動ではなく、賃貸人（貸主）から特別の依頼を受け、多額の費用を要する広告宣伝を実施した場合には、その実費を媒介報酬とは別に請求することが認められています。

ただし、このような広告費を請求する場合は、依頼主（貸主）との間であらかじめ合意を得ておくことが必要です。勝手に広告を行い、その費用を請求することはできません。

したがって、「賃貸人から特別の依頼を受け多額の費用を要する広告宣伝を行う場合、媒介報酬とは別に広告宣伝費を請求してよい」という記述は適切です。

---

4・・・ 適切

賃貸住宅管理業者が管理受託契約を締結する際、管理業者が担当するのは借受け希望者の調査や交渉であり、最終的な入居者の決定権は原則として賃貸人（貸主）にあります。

つまり、管理業者が独自の判断で入居者を決定することはできず、賃貸人の意思に基づいて決定する必要があります。

また、仮に管理業者が入居者の決定権を委託されている場合であっても、委任者である賃貸人の意向に沿った選定を行うことが求められます。賃貸人の意向を無視した入居者の決定は、契約上の義務違反となる可能性があるため注意が必要です。

したがって、「賃貸住宅管理業者は、賃貸人の意思に基づいて入居者を決定する必要がある」という記述は適切です。

---

令和6年・2024年の賃貸不動産経営管理士過去問

問１

賃貸住宅管理業法

問２

賃貸住宅管理業法

問３

賃貸住宅管理業法

問４

建物賃貸借契約

問５

委任契約

問６

防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針

問７

賃貸住宅管理業法

問８

賃貸住宅管理業法

問９

原状回復ガイドライン

問１０

原状回復ガイドライン

問１１

少額訴訟

問１２

建物調査

問１３

建築基準法

問１４

建築基準法

問１５

建物設備

問１６

建物設備

問１７

建物設備

問１８

賃貸借

問１９

賃貸住宅管理業法

問２０

賃貸借

問２１

賃貸借

問２２

賃貸借

問２３

賃貸借

問２４

保証契約

問２５

賃貸借

問２６

賃貸住宅管理業法

問２７

賃貸住宅管理業法

問２８

賃貸住宅管理業法

問２９

賃貸住宅管理業法

問３０

賃貸住宅管理業法

問３１

賃貸住宅管理業法

問３２

特定転貸事業者

問３３

特定転貸事業者

問３４

特定転貸事業者

問３５

特定転貸事業者

問３６

特定転貸事業者

問３７

特定転貸事業者

問３８

特定転貸事業者

問３９

消費者契約法

問４０

特定家庭用機器再商品化法

問４１

賃貸住宅管理

問４２

賃貸不動産経営管理士

問４３

借主の募集

問４４

税金

問４５

証券化事業

問４６

建物管理

問４７

建物管理

問４８

建物管理

問４９

賃貸不動産経営管理士

問５０

保険