サブリースに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、本問において「原賃貸借契約」とは、賃貸人（建物所有者）と賃借人との契約関係を指し、「転貸借契約」とは、転貸人（賃借人）と転借人との契約関係を指すものとする。
ア 建物所有者が賃貸不動産を不動産業者に賃貸し、不動産業者が転借人に当該賃貸不動産を転貸するサブリース事業において、建物所有者が原賃貸借契約の期間満了時に同契約の更新を拒絶することについては、借地借家法第28条の正当事由が求められない。
イ 原賃貸借契約における月額賃料が30万円で、転貸借契約における月額賃料が40万円の場合、賃借人が支払期日までに賃料を支払わないときは、賃貸人は転借人に30万円の支払を直接請求できる。
ウ 台風による飛来物により賃貸物件の窓ガラスが破損し転借人が修繕した場合、転借人は転貸借契約に基づき、原賃貸借契約の賃貸人に修繕費用を直接請求することができる。
エ 原賃貸借契約の賃貸人と転貸人が同契約を合意解除した場合、賃貸人は原賃貸借契約の解除を転借人に対抗できる。
ア 建物所有者が賃貸不動産を不動産業者に賃貸し、不動産業者が転借人に当該賃貸不動産を転貸するサブリース事業において、建物所有者が原賃貸借契約の期間満了時に同契約の更新を拒絶することについては、借地借家法第28条の正当事由が求められない。
イ 原賃貸借契約における月額賃料が30万円で、転貸借契約における月額賃料が40万円の場合、賃借人が支払期日までに賃料を支払わないときは、賃貸人は転借人に30万円の支払を直接請求できる。
ウ 台風による飛来物により賃貸物件の窓ガラスが破損し転借人が修繕した場合、転借人は転貸借契約に基づき、原賃貸借契約の賃貸人に修繕費用を直接請求することができる。
エ 原賃貸借契約の賃貸人と転貸人が同契約を合意解除した場合、賃貸人は原賃貸借契約の解除を転借人に対抗できる。
- 1つ
- 2つ
- 3つ
- 4つ
【答え：1】
ア 建物所有者が賃貸不動産を不動産業者に賃貸し、不動産業者が転借人に当該賃貸不動産を転貸するサブリース事業において、建物所有者が原賃貸借契約の期間満了時に同契約の更新を拒絶することについては、借地借家法第28条の正当事由が求められない。
ア・・・ 誤り
この問題の核となるのは、「サブリース業者（転貸人）は、借地借家法で保護される『賃借人』にあたるのか？」という点です。
サブリース事業であっても、建物所有者（オーナー）とサブリース業者の間で締結される「原賃貸借契約」は、まぎれもなく「建物の賃貸借契約」です。そのため、原則として借地借家法が全面的に適用されます。
借地借家法第28条では、賃貸人が更新を拒絶したり、解約の申し入れをしたりする場合には、「正当事由」が必要であると定められています。これはサブリース業者が相手であっても変わりません。
サブリース業者はプロ（宅建業者）ですが、法律上は「家を借りている立場」として、一般の店主や居住者と同じように借地借家法で守られます。たとえ契約書に「更新拒絶に正当事由は不要」と書いてあっても、店主に不利な特約は無効となります（強行規定）。
イ 原賃貸借契約における月額賃料が30万円で、転貸借契約における月額賃料が40万円の場合、賃借人が支払期日までに賃料を支払わないときは、賃貸人は転借人に30万円の支払を直接請求できる。
イ・・・ 正しい
民法第613条第1項の規定に基づき、適法な転貸借（オーナーの承諾があるサブリースなど）が行われた場合、転借人はオーナーに対して「直接」義務を負います。
つまり、賃借人（サブリース業者）が賃料を払わない場合、オーナーは転借人（入居者）に対して、「こっちに直接家賃を払いなさい」と言うことができます。
ここが試験で狙われるポイントです。オーナーが請求できる金額は、以下のいずれか低い方の金額までとなります。
・原賃貸借契約の賃料（オーナーと業者の契約：30万円）
・転貸借契約の賃料（業者と入居者の契約：40万円）
本問に当てはめると、低い方は30万円ですので、オーナーは入居者に対して30万円を上限に直接請求することができます。
理解すべき部分は個別指導で解説します！
ウ 台風による飛来物により賃貸物件の窓ガラスが破損し転借人が修繕した場合、転借人は転貸借契約に基づき、原賃貸借契約の賃貸人に修繕費用を直接請求することができる。
ウ・・・ 誤り
この問題を解くカギは、「契約関係の壁」を意識することです。
先ほどの選択肢「イ」で解説した通り、民法上、転借人（入居者）はオーナーに対して「賃料を支払う」などの直接の義務を負います。しかし、その逆（オーナーが入居者に対して義務を負うこと）は民法に規定がありません。
入居者が「窓が割れたから直してほしい」と言える相手は、あくまで契約の相手方であるサブリース業者（転貸人）です。
入居者が勝手に（あるいは必要に迫られて）修理したとしても、その費用をオーナーに直接「払ってください」と請求する法的根拠（契約関係）はありません。
エ 原賃貸借契約の賃貸人と転貸人が同契約を合意解除した場合、賃貸人は原賃貸借契約の解除を転借人に対抗できる。
エ・・・ 誤り
オーナーとサブリース業者が話し合って「この契約、終わりにしましょう」と合意して解約した場合、そのしわ寄せを入居者（転借人）に押し付けることはできません。つまり、オーナーは入居者に対して「契約が終わったから出て行ってくれ」とは言えない（対抗できない）のです。
入居者は、適法な転貸借契約に基づいて、そこを生活の拠点としています。オーナーと業者が勝手に決めた「合意」だけで、住む場所を失うのはあまりに酷ですよね。そのため、民法第613条第3項で入居者の権利が守られています。
ただし、サブリース業者がオーナーに家賃をずっと払っていない（債務不履行）など、オーナー側に「契約を解除する正当な理由」がある場合は別です。この場合は、たとえ合意解除の形をとっていても、入居者に対抗できる（出て行ってもらえる）可能性があります。
令和7年・2025年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 成年被後見人
- 問２
- サブリース
- 問３
- 賃貸借
- 問４
- 定期建物賃貸借契約
- 問５
- 賃貸借契約
- 問６
- 建物賃貸借
- 問７
- 賃貸借
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 賃貸住宅管理業法
- 問１０
- 賃貸住宅管理業法
- 問１１
- 賃貸住宅管理業法
- 問１２
- 委任契約
- 問１３
- 賃貸住宅管理業法
- 問１４
- 賃貸住宅管理業法
- 問１５
- 賃貸住宅管理業法
- 問１６
- 賃貸住宅管理業法
- 問１７
- 賃貸住宅管理業法
- 問１８
- 賃貸住宅管理業法
- 問１９
- 賃貸住宅管理業法
- 問２０
- 賃貸住宅管理業法
- 問２１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２２
- 障害を理由とする差別解消の推進法
- 問２３
- 住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者）
- 問２４
- 個人情報保護法
- 問２５
- 賃貸住宅管理業法
- 問２６
- 設備
- 問２７
- 相隣関係
- 問２８
- 建物賃貸借
- 問２９
- 借地借家法
- 問３０
- 金銭管理
- 問３１
- 金銭管理
- 問３２
- 原状回復ガイドライン
- 問３３
- 原状回復ガイドライン
- 問３４
- 金銭管理
- 問３５
- 建物の構造
- 問３６
- 鉄筋コンクリート造
- 問３７
- 漏水
- 問３８
- 防火管理
- 問３９
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- 問４０
- 登記
- 問４１
- 土地の価格
- 問４２
- 税金
- 問４３
- 火災保険
- 問４４
- 空家対策法
- 問４５
- 賃貸管理士等の役割
- 問４６
- 入居者の募集
- 問４７
- 建築基準法
- 問４８
- 駐車場・エレベーターの管理
- 問４９
- 給湯設備
- 問５０
- 統計