- 賃貸人が期間の定めのある建物賃貸借契約を期間の満了をもって更新せず終了させる場合、更新拒絶には正当事由の具備が必要となるところ、正当事由は具備されてから6か月間持続しなければならない。
- 期間の定めのある建物賃貸借契約において、賃貸人が更新拒絶により賃貸借契約を終了させるためには正当事由の具備が必要となるところ、いわゆる立退料の提供の申出は正当事由の主たる要素となり、賃貸人及び賃借人各自が賃貸物件の使用を必要とする事情は、補完的要素として考慮されるに過ぎない。
- 期間内解約の定めのない、期間の定めのある建物賃貸借契約においては、賃借人に限り期間内解約を申し出ることができる。
- 期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃借人が解約を申し入れた場合、解約申入日から6か月を経過しなければ、同契約は終了しない。
建物賃貸借において、大家さん（賃貸人）から「契約を終わらせたい」と言う場合、以下の2つのタイミングで正当事由が備わっていなければなりません。
- 意思表示の時： 更新拒絶の通知（または解約申入れ）をした時点
- 期間満了の時： 実際に契約が終了する時点（解約申入れから6か月経過時）
借地借家法27条により、賃貸人による解約の申入れから契約終了までには6か月の猶予期間があります。判例（最判昭28.1.30）では、この「申入れ時」に正当事由があったとしても、その後の6か月の間に事情が変わって正当事由が消滅してしまった場合、契約を強制的に終了させることはできないとしています。
つまり、「申入れから終了までの間、ずっと正当事由がキープされていなければならない」ということです。
借地借家法は、借りている人の「住む権利（あるいは営業する権利）」を強く守る法律です。 そのため、大家さんが「お金を払うから出ていってくれ」というお金の力だけでは、正当事由は認められません。
では、どういった場合に正当事由が認められるのか？ それは借地借家法28条に挙げられていて、これらを総合的に見て判断します。
- 【最重要】賃貸人・賃借人が建物の使用を必要とする事情
- 賃貸借に関する従前の経過（家賃滞納の有無など）
- 建物の利用状況
- 建物の現況（老朽化による危険性など）
- 【補完】立退料の提供
設問は主たる要素と補完的要素が逆になっているので誤りです。
- 主たる要素： 賃貸人と賃借人、どちらがどれだけその建物を必要としているか（使用の必要性）。
- 補完的要素： 立退料の提供（財産上の給付）。
契約で期間を決めた以上、貸主も借主も、その期間中は契約に縛られるのが原則です。
- 特約がない場合： 貸主からも借主からも、原則として中途解約はできません。
- 特約がある場合： 特約で定めたルールに従って、中途解約が可能です。
よって、賃借人も期間内解約を申し出ることができないので誤りです。
民法と借地借家法のルールを整理すると、以下のようになります。
- 賃借人（借りている人）から： 申し入れから 3か月で終了
- 賃貸人（大家さん）から： 申し入れから 6か月で終了（＋正当事由が必要）
なぜ、貸主と借主で期間が違うのでしょうか？ それは、「次の場所を探すための準備期間」を考慮しているからです。
大家さんから解約する場合（6か月）：
住んでいる人が次の家を見つけ、引っ越す準備をするには時間がかかります。そのため、長めの6か月という猶予を与えています。さらに、無理やり追い出すことにならないよう「正当事由」もセットで必要になります。
賃借人から解約する場合（3か月）：
大家さんが次の入居者を探す期間として、3か月あれば概ね妥当と考えられています。 ※ちなみに、民法（617条）の原則では「3か月」ですが、実務の契約書（特約）では「1か月前予告」とされることが多いです。試験ではあくまで「法律（民法・借地借家法）上の原則」が問われるので、3か月と覚えましょう。
令和7年・2025年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 成年被後見人
- 問２
- サブリース
- 問３
- 賃貸借
- 問４
- 定期建物賃貸借契約
- 問５
- 賃貸借契約
- 問６
- 建物賃貸借
- 問７
- 賃貸借
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 賃貸住宅管理業法
- 問１０
- 賃貸住宅管理業法
- 問１１
- 賃貸住宅管理業法
- 問１２
- 委任契約
- 問１３
- 賃貸住宅管理業法
- 問１４
- 賃貸住宅管理業法
- 問１５
- 賃貸住宅管理業法
- 問１６
- 賃貸住宅管理業法
- 問１７
- 賃貸住宅管理業法
- 問１８
- 賃貸住宅管理業法
- 問１９
- 賃貸住宅管理業法
- 問２０
- 賃貸住宅管理業法
- 問２１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２２
- 障害を理由とする差別解消の推進法
- 問２３
- 住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者）
- 問２４
- 個人情報保護法
- 問２５
- 賃貸住宅管理業法
- 問２６
- 設備
- 問２７
- 相隣関係
- 問２８
- 建物賃貸借
- 問２９
- 借地借家法
- 問３０
- 金銭管理
- 問３１
- 金銭管理
- 問３２
- 原状回復ガイドライン
- 問３３
- 原状回復ガイドライン
- 問３４
- 金銭管理
- 問３５
- 建物の構造
- 問３６
- 鉄筋コンクリート造
- 問３７
- 漏水
- 問３８
- 防火管理
- 問３９
- 給水設備
- 問４０
- 登記
- 問４１
- 土地の価格
- 問４２
- 税金
- 問４３
- 火災保険
- 問４４
- 空家対策法
- 問４５
- 賃貸管理士等の役割
- 問４６
- 入居者の募集
- 問４７
- 建築基準法
- 問４８
- 駐車場・エレベーターの管理
- 問４９
- 給湯設備
- 問５０
- 統計