- 賃貸人が賃借人の賃料不払を理由に賃貸借契約を解除する場合、賃借人の帰責事由は解除権行使の要件にならない。
- 解除の意思表示が賃借人に到達したといえるためには、賃借人の了知可能な状態に置かれるだけでは足りず、賃借人が直接通知を受領することが必要となる。
- 建物賃貸借契約において家賃債務保証業者が賃借人の債務の保証人となる場合に、当該業者が賃料の代位弁済をしていれば、賃借人の債務不履行は否定される。
- 賃貸借契約書において、賃借人が支払を怠った賃料の合計額が3か月分以上に達したときは賃借人の債務の保証人である家賃債務保証業者が賃貸借契約を無催告にて解除できる旨の条項は、賃借人が同意して締結した契約書の内容である以上、有効である。
賃貸人としては、「相手に事情があろうとなかろうと、家賃が入ってこない以上、別の貸し先を探したい」と考えます。
そのため、家賃が支払われないという「客観的な事実」さえあれば、催告（期限を定めて督促すること）を経て解除できます。
したがって、賃借人が「病気で働けず、不可抗力で払えなかった（落ち度がない）」としても、賃貸人は契約を解除することが可能です。
賃借人の帰責事由（落ち度（過失や故意））は関係ありません。
民法第97条第1項では、「意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる」と定めています。これを到達主義と呼びます。
ここでいう「到達」とは、相手が内容を実際に読んで理解すること（了知）までは求めておらず、「相手方が知ることができる客観的な状態（了知可能な状態）に置かれること」を指します。
「本人が直接受け取らなければならない」としてしまうと、わざと居留守を使ったり、受け取りを拒否したりすることで契約解除を免れることができてしまい、不公平ですよね。そのため、判例（最判昭36.4.20等）では以下のようなケースも「到達」とみなしています。
この問題の核となるのは、「保証会社が代わりに払ってくれたら、大家さんとの関係で『滞納』はチャラになるのか？」という点です。
結論は、チャラにはなりません。
なぜなら、賃貸借契約は、賃貸人（大家さん）と賃借人（入居者）の間の「信頼関係」で成り立っています。保証会社が代位弁済するのは、あくまで保証契約に基づき「立て替えた」だけに過ぎず、賃借人が「自分の義務を果たした」ことにはならないからです。
つまり、代位弁済があっても、債務不履行は消えません。 判例（大阪高判平25.11.22）では、「保証会社が支払ったからといって、賃借人が義務を怠った事実は消えない」と明示されています。
この問題の核心は、「保証会社が、大家さんに代わって勝手に契約を解除できるか？」という点です。
結論は、そのような条項は「無効」です。
なぜなら、賃貸借契約を解除できるのは、本来の当事者である「大家さん」だけです。保証会社にその権限を丸投げし、しかも「催告（期限を決めて払えという通知）」もなしに追い出せるというのは、借主にとってあまりに不利すぎます。
そのため、消費者の利益を一方的に害する本肢のような条項は、たとえ契約書にハンコを押していても無効になります。
令和7年・2025年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 成年被後見人
- 問２
- サブリース
- 問３
- 賃貸借
- 問４
- 定期建物賃貸借契約
- 問５
- 賃貸借契約
- 問６
- 建物賃貸借
- 問７
- 賃貸借
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 賃貸住宅管理業法
- 問１０
- 賃貸住宅管理業法
- 問１１
- 賃貸住宅管理業法
- 問１２
- 委任契約
- 問１３
- 賃貸住宅管理業法
- 問１４
- 賃貸住宅管理業法
- 問１５
- 賃貸住宅管理業法
- 問１６
- 賃貸住宅管理業法
- 問１７
- 賃貸住宅管理業法
- 問１８
- 賃貸住宅管理業法
- 問１９
- 賃貸住宅管理業法
- 問２０
- 賃貸住宅管理業法
- 問２１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２２
- 障害を理由とする差別解消の推進法
- 問２３
- 住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者）
- 問２４
- 個人情報保護法
- 問２５
- 賃貸住宅管理業法
- 問２６
- 設備
- 問２７
- 相隣関係
- 問２８
- 建物賃貸借
- 問２９
- 借地借家法
- 問３０
- 金銭管理
- 問３１
- 金銭管理
- 問３２
- 原状回復ガイドライン
- 問３３
- 原状回復ガイドライン
- 問３４
- 金銭管理
- 問３５
- 建物の構造
- 問３６
- 鉄筋コンクリート造
- 問３７
- 漏水
- 問３８
- 防火管理
- 問３９
- 給水設備
- 問４０
- 登記
- 問４１
- 土地の価格
- 問４２
- 税金
- 問４３
- 火災保険
- 問４４
- 空家対策法
- 問４５
- 賃貸管理士等の役割
- 問４６
- 入居者の募集
- 問４７
- 建築基準法
- 問４８
- 駐車場・エレベーターの管理
- 問４９
- 給湯設備
- 問５０
- 統計