- 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じた場合において、その工作物の占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、その工作物の所有者が損害賠償の責任を負う。
- 建物の管理を行う賃貸住宅管理業者は、建物の安全確保について事実上の支配をなしうる場合、占有者として工作物責任を負うことがある。
- 竹木の栽植又は支持に瑕疵があることによって他人に損害を生じた場合において、その所有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、その所有者は損害賠償の責任を負うことはない。
- エスカレーターの引渡し時点において欠陥がある場合、不動産に付合して独立した製造物でなくなったとしても、当該エスカレーターは製造物責任法の製造物責任の対象となり得る。
本肢は「工作物責任」の内容です。この問題は、マンションのベランダが崩落したり、外壁タイルが剥がれ落ちて通行人に怪我をさせたようなケースを想定しています。
そして民法は、被害者を迅速に救済するために、次のように責任の所在を明確に決めています。
- まずは、その物を実際に支配している「占有者」が責任を負います。
ただし、占有者が「私は損害を防ぐために必要な注意を払っていました」と証明できれば、免責（責任を免れること）されます。 - もし、占有者が免責された場合、最終的に「所有者」が責任を負います。
所有者は、たとえ自分に過失（落ち度）がなくても責任を免れることができません。これを無過失責任と呼びます。
建物の管理を行う賃貸住宅管理業者は、建物の安全確保について事実上の支配（実質的なコントロール）を行っている場合、民法上の「占有者」として、工作物責任を負うことがあります。
プロ講師による深掘り解説
この問題を理解するために、まずは「土地工作物責任」の基本ルールを整理しましょう。
これは、選択肢１の類題です。工作物責任における責任を負う順番は、以下の順番です。
第1次責任者：占有者（その物を実際にコントロールしている人）
↓
第2次責任者：所有者（その物の持ち主）
したがって、建物の管理を行う賃貸住宅管理業者は、「占有者」として、工作物責任を負うことがあります。
民法717条1項（工作物責任）は「建物や塀などの工作物」について定めていますが、同条2項で「竹木の栽植又は支持の瑕疵」についても、1項（工作物）のルールをそのまま準用すると決めています。
つまり、責任を負う人の順番は下記の通りです。
- 第1次責任：占有者（実際にその場所を管理・使用している人）
責任の性質：過失責任
損害を防ぐために「必要な注意」をしていた場合は、責任を免れます。 - 第2次責任：所有者（その物件や土地のオーナー）
責任の性質：無過失責任
占有者が「私はちゃんと注意していました！」と免責された場合、バトンが所有者に回ります。
所有者は、たとえどれだけ注意を払っていても、損害が発生した以上は責任を負わなければなりません。
通常、製造物責任法（PL法）の対象は「製造又は加工された動産」に限定されています。土地や建物といった「不動産」は対象外です。
では、なぜこの選択肢は「正しい」のか？ 判例（東京高判平26.1.29）では以下のように考えます。
メーカーが製造し、建主に引き渡す段階では、それは独立した「動産」です。
たとえ後から建物と一体化して「不動産」になったとしても、製造された時点での動産としての欠陥については、製造物責任を問うことができる、とされました。
令和7年・2025年の賃貸不動産経営管理士過去問
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