賃料に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
- 貸主が支払期限を知っている通常の場合、賃料債権は、5年の消滅時効に服する。
- 建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価であるので、貸主は、借主が使用する敷地の対価を当然に別途請求することができる。
- 貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、金銭債権として、相続財産となる。
- 借主が滞納賃料の一部を支払う場合であって、弁済充当の合意がないときは、支払時に貸主が指定した債務に充当され、借主はこれに従わなければならない。
【答え：1】
１．貸主が支払期限を知っている通常の場合、賃料債権は、5年の消滅時効に服する。
１・・・適切
債権は、「①債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」または「②権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」に、時効によって消滅します（民法166条1項）。そのため、貸主が支払期限を知っている場合、①に当たるので、5年間経過すると、賃料債権は消滅します。よって、本肢は適切です。
２．建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価であるので、貸主は、借主が使用する敷地の対価を当然に別途請求することができる。
２・・・不適切
建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価および借主が使用する敷地の対価と考えます。そのため、貸主は、借主が使用する敷地の対価を当然に別途請求することはできません。
３．貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、金銭債権として、相続財産となる。
３・・・不適切
相続人が複数いる場合、相続財産は遺産分割協議を行い、遺産分割を行って相続させます。そして、相続開始から遺産分割までの間に生じた賃料債権は、遺産分割の対象とはならず（東京高決昭56.5.18）、各共同相続人がその相続分（法定相続分）に応じて分割単独債権として確定的に取得します（最判平17.9.8）。内容自体少し難しいので、個別指導では具体例を出して解説します。理解しておけば本試験の応用問題も解けるようになり、合格に近づきます！
４．借主が滞納賃料の一部を支払う場合であって、弁済充当の合意がないときは、支払時に貸主が指定した債務に充当され、借主はこれに従わなければならない。
４・・・不適切
弁済充当とは、債務者がお金を弁済した場合において、その弁済では、債務の全部を消滅させるのに不足がある場合に、その弁済をどの債務の弁済に充てるかをいいます。
どのような順番で充当するか？（民法488条）
- 弁済者（賃借人）が弁済の時において、その弁済を充当すべき債務を指定したら、それに従う。
- 弁済者がこの指定をしなかったときは、弁済受領者（賃貸人）がその受領の時において、どこから充当するか決めることができる。ただし、弁済者がその充当に対して直ちに異議を述べたときは、弁済者に決定権がある。
つまり、弁済充当の合意がないときは、「支払時に貸主が指定した債務に充当され、借主はこれに従わなければならない。」が不適切です。正しくは「支払い時に賃借人が指定したそれに従う」です。
令和4年・2022年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３
- 賃貸住宅標準管理受託契約書
- 問４
- 賃貸住宅管理業法
- 問５
- 民法（管理受託契約）
- 問６
- 賃貸住宅管理業法
- 問７
- 賃貸住宅の管理
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 建築基準法（賃貸住宅の管理）
- 問１０
- 原状回復ガイドライン
- 問１１
- 原状回復ガイドライン
- 問１２
- 建物の構造形式
- 問１３
- 建築基準法（避難経路）
- 問１４
- 建築基準法（建物の構造・内装）
- 問１５
- シックハウス（建築基準法）
- 問１６
- 建物設備（雨水）
- 問１７
- 建物設備（外壁）
- 問１８
- 建物設備（排水・通気設備）
- 問１９
- 建物設備（電気・ガス設備）
- 問２０
- 賃貸借（賃料）
- 問２１
- 金銭管理
- 問２２
- 企業会計
- 問２３
- 賃貸借（借主の義務）
- 問２４
- 賃貸借（定期建物賃貸借）
- 問２５
- 賃貸借
- 問２６
- 賃貸借
- 問２７
- 賃貸借・保証
- 問２８
- 賃貸借・使用貸借
- 問２９
- 賃貸住宅管理業法
- 問３０
- 賃貸住宅管理業法
- 問３１
- 賃貸住宅管理業法
- 問３２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３３
- 賃貸住宅管理業法
- 問３４
- 賃貸住宅管理業法
- 問３５
- 特定転貸事業者
- 問３６
- 誇大広告
- 問３７
- 賃貸住宅管理業法
- 問３８
- 特定転貸事業者
- 問３９
- 特定転貸事業者
- 問４０
- 特定転貸事業者
- 問４１
- 特定転貸事業者
- 問４２
- 個人情報保護法
- 問４３
- 死の告知
- 問４４
- 賃貸住宅管理
- 問４５
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４６
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４７
- 賃貸住宅の入居者の募集
- 問４８
- 保険
- 問４９
- 税金
- 問５０
- プロパティマネジメント・アセットマネジメント