Aは賃貸住宅（以下、「甲住宅」という。）を所有し、各部屋を賃貸に供しているところ、令和4年、X銀行から融資を受けてこの建物を全面的にリフォームした。甲住宅には融資の担保のためX銀行の抵当権が設定された。Bは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており、CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している。この事案に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、各記述は独立しており、相互に関係しないものとする。
- 賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
- Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。
- AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
- AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
- 1つ
- 2つ
- 3つ
- 4つ
【答え：3（ア・イ・ウが誤り）】
ア．建物賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
ア・・・誤り
建物賃借権の対抗要件は、①賃借権の登記、または②建物の引渡しのいずれかです。よって、賃借権の登記のみという記述は誤りです。対抗要件の意味については、個別指導で解説します。
イ．建物賃借人Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。
イ・・・誤り
「建物賃借権」と「銀行の抵当権」の優劣は、「①賃借権の登記、または②建物の引渡しの時期」と「抵当権設定登記」の早い方が勝ちとなります。今回、「賃借人Bは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており」と書いてあるので、建物賃借権の方が勝ちです。したがって、相続の開始が抵当権の設定登記より後であっても、建物賃借権の方が強いので銀行の同意なく、賃借権を銀行に対抗できます。よって、誤りです。この点は理解が必要なので、個別指導で解説します。
ウ．建物賃貸人AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
ウ・・・誤り
考え方は選択肢イと同じです。問題文は「CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している」と書いてあるので、抵当権が勝ちます。そのため、Cの賃借権は差押えに優先せず、Cは賃借権をX銀行に対抗することができません。よって、誤りです。これも理解が必要なので、個別指導で解説します。
エ．建物賃貸人AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
エ・・・正しい
「CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している」と書いてあるので、賃借人Dの賃借権は抵当権に対抗できません。そのため、競売により賃貸物件を取得したEに対して賃借権を対抗することができません。したがって、賃貸借契約はEに引き継がれないため、EはDに対し敷金返還義務を負いません（民法605条の2）。よって、本肢は正しいです。この点も理解した方が良いので、個別指導で詳しく解説します。
令和4年・2022年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 賃貸住宅管理業法
- 問２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３
- 賃貸住宅標準管理受託契約書
- 問４
- 賃貸住宅管理業法
- 問５
- 民法（管理受託契約）
- 問６
- 賃貸住宅管理業法
- 問７
- 賃貸住宅の管理
- 問８
- 賃貸住宅管理業法
- 問９
- 建築基準法（賃貸住宅の管理）
- 問１０
- 原状回復ガイドライン
- 問１１
- 原状回復ガイドライン
- 問１２
- 建物の構造形式
- 問１３
- 建築基準法（避難経路）
- 問１４
- 建築基準法（建物の構造・内装）
- 問１５
- シックハウス（建築基準法）
- 問１６
- 建物設備（雨水）
- 問１７
- 建物設備（外壁）
- 問１８
- 建物設備（排水・通気設備）
- 問１９
- 建物設備（電気・ガス設備）
- 問２０
- 賃貸借（賃料）
- 問２１
- 金銭管理
- 問２２
- 企業会計
- 問２３
- 賃貸借（借主の義務）
- 問２４
- 賃貸借（定期建物賃貸借）
- 問２５
- 賃貸借
- 問２６
- 賃貸借
- 問２７
- 賃貸借・保証
- 問２８
- 賃貸借・使用貸借
- 問２９
- 賃貸住宅管理業法
- 問３０
- 賃貸住宅管理業法
- 問３１
- 賃貸住宅管理業法
- 問３２
- 賃貸住宅管理業法
- 問３３
- 賃貸住宅管理業法
- 問３４
- 賃貸住宅管理業法
- 問３５
- 特定転貸事業者
- 問３６
- 誇大広告
- 問３７
- 賃貸住宅管理業法
- 問３８
- 特定転貸事業者
- 問３９
- 特定転貸事業者
- 問４０
- 特定転貸事業者
- 問４１
- 特定転貸事業者
- 問４２
- 個人情報保護法
- 問４３
- 死の告知
- 問４４
- 賃貸住宅管理
- 問４５
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４６
- 賃貸不動産経営管理士
- 問４７
- 賃貸住宅の入居者の募集
- 問４８
- 保険
- 問４９
- 税金
- 問５０
- プロパティマネジメント・アセットマネジメント