請負契約の成立
賃貸住宅管理業法では、「管理業務」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、「賃貸住宅の点検、清掃その他の維持」を行い、および「必要な修繕を行うこと」などと定義しています（賃貸住宅管理業法2条2項1号）。そして、この中でも、建物の修繕工事を行う契約は、請負契約です。
請負契約とは、当事者の一方（請負人）がある仕事を完成することを約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対してその報酬（請負代金）を支払うことを約することによって、効力が生じる契約です（民法632条）。
当事者双方の合意で契約が成立する諾成契約であり、書面によらなくても請負契約は有効です。つまり、口頭での合意によっても請負契約は成立します。
請負契約の対象
請負契約の対象となるのは、「有形的なもの（建築、修繕、物品など）」と「無形的なもの（運送、システムなど）」の両方が含まれます。
請負と委任との比較
委任契約は、「法律行為を行う」という事務処理の委託であって、仕事の結果は問題とされていません。つまり、仕事を行えさえすれば、成果がなくても義務を果たしたことになります。
一方、請負契約では、仕事の結果（成果・完成）が必要となります。つまり、仕事をしていたとしても仕事の成果がなければ、義務を果たしたことにはなりません。
報酬（請負代金）
報酬は、仕事の目的物の引渡しと同時に、支払わなければなりません（民法633条本文）。つまり、「報酬の支払い」と「目的物の引渡し」が同時履行の関係となります。つまり、目的物を引き渡したときに、報酬をもらえるということです。
注意点
そして、上記の通り、報酬は、仕事の成果に対して支払われることから、報酬は後払いです。
もっとも、債権者（注文者）の責めに帰すべき事由（注文者の責任）によって、債務者（請負人）が債務を履行することができなくなったときは、債権者（注文者は）は、反対給付の履行（報酬の支払い）を拒むことができません（民法536条2項）。これは、仕事を完成させていなくても、それが注文者（債務者）の責任で仕事ができなくなった場合には、仕事未了の部分に対する報酬も含めて、請負人は、報酬の全額を注文者に対して請求することができます。
【具体例】 例えば、建物の修繕契約おいて、注文者が建物設計図を業者に引き渡すことを条件としていたにも関わらず、注文者が設計図の一部を失くており、一部修繕工事ができなかった場合、注文者の責任なので、請負人（業者）は、報酬の全額を請求をできます。
また、①注文者の責めに帰することができない事由（例えば、地震などの天災）によって仕事を完成することができなくなった場合、または、②請負が仕事の完成前に解除された場合、請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは、その部分は、仕事は完成したみなして、請負人は、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができます（民法634条）。具体例については、個別指導で解説します。
もし、請負の報酬については、特約があればそれに従います。
【具体例】 例えば、建物の建築請負契約では、着工時1/3、上棟時1/3、完成引渡時1/3などの取決めがなされることも多いです。
「上棟（じょうとう）」とは、住宅の建築において、柱や梁（はり）など建物の基本構造が完成し、家の最上部で屋根を支える「棟木（むなぎ）」と呼ばれる木材を取りつけることを指します。ここまで完成したときが「上棟時」です。棟上げ（むねあげ）と呼ばれたりもします。
請負人の担保責任
請負契約は、有償契約（お金のやり取りがある契約）です。有償契約の場合、売買の規定が準用される（使われる）から、「売買における売主の責任」と同様に、「請負における請負人」も契約不適合責任を負います。
具体的には、引き渡された目的物について、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときには、注文者は請負人に対し、「追完請求（履行請求）、報酬減額請求、損害賠償請求、契約解除」をすることができます（民法562条~第564条、民法559条本文）。
追完請求（履行請求）
引き渡された目的物が契約不適合（種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの）であるときは、注文者は、請負人に対し、目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます。ただし、請負人は、注文者に不相当な負担を課するものでないときは、注文者が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます（民法562条1項本文、民法559条）。ややこしいですが、理解すべき内容なので、具体例は、個別指導で解説します。
そして、契約不適合が注文者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、注文者は、履行の追完の請求をすることができません（民法562条2項、民法559条）。
報酬減額請求
引き渡された目的物が契約不適合である場合において、注文者が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、注文者は、その不適合の程度に応じて報酬の減額を請求することができます（民法563条1項、民法559条）。
次の1から4までの場合には、注文者は、催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができます（民法563条2項、民法559条）。
- 履行の追完が不能であるとき
- 請負人が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、請負人が履行の追完をしないでその時期を経過したとき
- 注文者が催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき
報酬の減額請求は、契約不適合が請負人の責めに帰すべき事由によるものであるかどうかを問わず、その不適合の程度に応じて報酬の減額請求が可能です。
ただし、契約不適合が注文者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、注文者は、報酬の減額の請求をすることができません（民法563条3項、民法559条）。
損害賠償請求
請負人がその債務の本旨に従った履行をしないとき、または債務の履行が不能であるときは、注文者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができます。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因および取引上の社会通念に照らして請負人の責めに帰することができない事由によるものであるとき（請負人の責任でないとき）は、注文者は請負人に対して、損害賠償請求はできません（民法415条1項）。
また、損害賠償の請求をすることができる場合、注文者は、次の1から3までのときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができます（民法415条2項）。
- 債務の履行が不能であるとき
- 請負人がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 請負契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき
契約解除
請負人がその債務を履行しない場合において、注文者が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、注文者は、契約の解除をすることができます。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除をすることはできません（民法541条）。具体例は個別指導で解説します！
ただし、例外として、次の1から5に該当する場合、注文者は、上記催告をすることなく（無催告で）、直ちに契約の解除をすることができます（民法542条）。下記細かい具体例は個別指導で解説します。
- 債務の全部の履行が不能であるとき
- 請負人がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 債務の一部の履行が不能である場合又は請負人がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
- 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、請負人が履行をしないでその時期を経過したとき
- 請負人がその債務の履行をせず、注文者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき
そして、債務の不履行が注文者の責めに帰すべき事由によるものであるとき（注文者の責任のとき）は、注文者は、契約の解除をすることができません（民法543条）。
請負人の担保責任の制限
ここでは、請負人に対して責任追及できない場合を解説します。
注文者の供した材料の性質等によって不適合が生じた場合
請負人が種類または品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したときは、注文者は、注文者の供した材料の性質または注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすることができません。ただし、請負人がその材料または指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、契約不適合責任を追及できます（民法636条）。ここは理解すべき部分なので、個別指導で解説します。
期間制限
請負人が種類または品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したときは、注文者がその不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に通知しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすること（担保責任の追求）ができなくなります（民法637条1項）。ただし、仕事の目的物を注文者に引き渡したときに、請負人が、その不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、注文者は請負人に対して、契約不適合責任を追及できます（民法637条2項）。
請負契約の解除
請負契約が解除される場合は、「注文者から契約解除をする場合」「注文者が破産手続開始の決定を受けた場合」の2つがあります。
注文者による契約の解除権
請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して、契約解除ができます（民法641条）。そもそも請負は、注文者のために仕事をするものであって、注文者が仕事の必要がなくなれば、これを完成させることに意味がないことから、注文者による一方的な通知による契約の解除権が認められています。
ただし、注文者による一方的な契約解除により、請負人に損害が生じた場合、注文者は、損害賠償をしなければなりません。
注意点
注文者の破産手続の開始による解除
注文者が破産手続開始の決定を受けたときは、請負人または破産管財人は、契約の解除をすることができます。ただし、仕事を完成した後は、請負人は、契約の解除をすることはできません（民法642条1項）。この場合、請負人は、既にした仕事の報酬等について、破産財団の配当に加入することができます（民法642条2項）。どういう意味かは、個別指導で解説します。