特定転貸事業者とは
特定転貸事業者とは、賃貸住宅管理業法では、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者を言い、いわゆる「サブリース業者」のことです。
例えば、Ａ社が地主に対してアパート経営の提案をし、アパートを建築してもらい、Ａ社がアパートを一括借上げをして、又貸しをする場合、Ａ社が特定転貸事業者です。具体的には大東建託や東建コーポレーション、大和リビング、積水ハウス等が有名です。
特定賃貸借契約とは
特定賃貸借契約とは、特定転貸事業者（サブリース業者）と建物所有者（地主の場合が多い）との間で締結する賃貸住宅賃貸借契約で、「サブリース業者である賃借人」が賃貸住宅を「第三者である入居者」に転貸する事業を営むことを目的として締結される契約です。転貸借契約との関係でみれば、「原賃貸借契約」になります（上図参照）。
注意点
個人が賃借した賃貸住宅を一時的に転貸する場合、特定賃貸借契約に該当しません。
また、賃貸人と賃借人との関係が密接な関係を有する場合も特定賃貸借契約とはなりません。
特定賃貸借契約に該当しない場合
- 賃貸人が「個人」で、賃借人が「①賃貸人の親族である個人」または「②賃貸人または賃貸人の親族が役員である法人」の場合
- 賃貸人が「会社」で、賃借人が「賃貸人の親会社、子会社、関連））会社」、「賃貸人の親会社の子会社」又は「賃貸人が他の会社等の関連会社である場合におけるその他の会社」の場合
- 賃貸人が「登録投資法人（Jリート）で、賃借人が「登録投資法人の資産運用会社の関係会社」の場合
- 賃貸人が「特定目的会社」で賃借人が、委託を受けて特定資産の管理処分業務を行う者の関係会社の場合
- 賃貸人が「組合」で、賃借人が「組合の業務執行者または業務執行者 の関係会社」の場合
- 賃貸人が「特例事業者」で、賃借人が「特例事業者の委託を受けて業務を行う不動産特定共同事業者の関係会社」
- 賃貸人が「信託の受託者」で、賃借人が「信託の委託者または受益者の関係会社等」
サブリース事業における5つの行為規制
特定転貸事業者又は勧誘者は、下記5つの行為について制限を受けます。
下記5つのうち、「1．誇大広告等の禁止」「2．不当な勧誘行為等の禁止」は、特定転貸事業者と勧誘者の両者が負う義務です。一方、「3．重要事項説明」「4．契約締結時書面の交付」「5．書類の備置きと閲覧」は、特定転貸事業者のみ負う義務です。
- 誇大広告等の禁止
- 不当な勧誘行為等の禁止
- 重要事項説明
- 契約締結時書面の交付
- 書類の備置きと閲覧
注意点
サブリース事業（転貸事業）を行うために、登録等は不要。登録等をしなくてもサブリース事業を行える。
勧誘者とは
サブリースが社会問題になったことについては、サプリース業者だけではなく、勧誘者の広告や勧誘が不当に行われていたことが背景にあったため、賃貸住宅管理業法では、勧誘者にも義務を課しました。
勧誘者に対する規制
勧誘者とは、サブリース業者（転貸事業者）がマスターリース契約の勧誘を行わせる者で、サブリース業者から委託されている者です。
【勧誘者の具体例】 サブリース業者（転貸事業者）がマスターリース契約の勧誘を委託された「建設会社、不動産業者、金融機関等の法人やファイナンシャルプランナー、コンサルタント等」などです。
注意点
- サブリース業者との資本関係はあってもなくても関係なく、勧誘をするのであれば、勧誘者となる。例えば、親会社であるサブリース業者とのマスターリース契約の締結を勧誘する子会社も、勧誘者に該当する。
- 物件のオーナー（賃貸人）であっても、他のオーナーの物件の広告や勧誘を行う場合は、勧誘者に該当する。
- 勧誘者から勧誘行為の再委託を受けて再勧誘をする者も、勧誘者に該当する。
- 委託は明示である必要はなく、黙示でもよい。
- 委託の形式を問われない。
勧誘とは
勧誘とは、マスターリース契約締結の意思の形成に影響を与える程度に勧めることです。つまり、マスターリース契約の内容や条件等を具体的に説明することが勧誘に該当し、マスターリース契約の内容や条件等に触れずに、単に業者を紹介する者は、「勧誘」には該当しません。
特定転貸事業者・勧誘者の誇大広告等の禁止
特定転貸事業者又は勧誘者は、特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、下記について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはいけません（28条）。
誇大広告禁止の対象
- 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項
- 賃貸住宅の維持保全の実施方法
- 賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
- 特定賃貸借契約の解除に関する事項
誇大広告と虚偽広告
誇大広告等として禁止されるのは、「誇大広告」と「虚偽広告」です。
誇大広告とは、実際のものよりも著しく優良・有利とみせかけ、誤認させる表示。優良性・有利さが著しい広告です。
虚偽広告とは、著しく事実に相違する表示。事実との相違が著しい広告です。
注意点
- 広告の媒体の種類を問わないので、「新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ、インターネット等」、いずれにおいても誇大広告等は禁止される。
- 「著しく」 とは、事実（実際のもの）と表示内容の相違を知っていれば、 通常契約に誘引されないと判断される程度を指す表現です。「著しく相違するかどうか」は、相違の度合いの大きさだけで判断されるのでなく、また、一つひとつの文言等のみで判断するのではなく、表示内容全体から受ける印象と認識により総合的に判断されます。
特定転貸事業者・勧誘者の不当な勧誘等の禁止
不当な勧誘等とは、①事実を告知しない「事実不告知」と②事実でないことを告げる「不実告知」、その他、③賃貸住宅管理業法施行規則で禁止されている行為の3つがあります（29条）。
禁止されている事実不告知・不実告知行為
- 特定賃貸借契約の締結の勧誘をする時に、当該特定賃貸借契約をするか否かの判断に影響を及ぼすこととなる重要な事項について、「故意に事実を告げない行為」又は「故意に不実のことを告げる行為」
- 特定賃貸借契約の解除を妨げるため、当該特定賃貸借契約を解除するか否かの判断に影響を及ぼすこととなる重要な事項について、「故意に事実を告げない行為」又は「故意に不実のことを告げる行為」
注意点
故意でなければ、「事実を告げない行為」又は「不実のことを告げる行為」を行っても違反にはならない。
実際に、特定賃貸借契約（マスターリース契約）が締結されていなくても、又は、解除されていなくても、上記「事実不告知」又は「不実告知」を故意で行えば違反となる。
事実不告知の具体例
- 将来の家賃減額リスクがあること、契約期間中であっても特定転貸事業者から契約解除の可能性があることや借地借家法の規定により賃貸人からの解約には正当事由が必要であること、賃貸人の維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があること等について、あえて伝えていない。
- 家賃見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項があり、それを勧誘時に告げない。
- 特定賃貸借契約における新築当初の数か月間の借り上げ賃料の支払い免責期間があることについて、賃貸人となろうとする者に説明しない
【不実告知の具体例】
- 借地借家法により、賃貸人に支払われる家賃が減額される場合があるにもかかわらず、断定的に、「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」「サブリース事業であれば家賃100%保証で、絶対に損はしない」「家賃収入は将来にわたって確実に保証される」といったことを伝えること
- 原状回復費用を賃貸人が負担する場合があるにもかかわらず、「原状回復費用はサブリース会社が全て負担するので、入退去で大家さんが負担することはない」といったことを伝えること。
- 大規模な修繕費用は賃貸人負担であるにもかかわらず「維持修繕費用は全て事業者負担である」といったことを伝える行為
賃貸住宅管理業法施行規則で禁止されている行為
特定転貸事業者等又は勧誘者は、次に掲げる行為をしてはいけません。
- 特定賃貸借契約を締結若しくは更新させ、又は特定賃貸借契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者（相手方等）を威迫する行為
- 特定賃貸借契約の締結又は更新について相手方等に迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為
- 特定賃貸借契約の締結又は更新について深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法により相手方等を困惑させる行為
- 特定賃貸借契約の締結又は更新をしない旨の意思（当該契約の締結又は更新の勧誘を受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示した相手方等に対して執ように勧誘する行為
注意点
- 1の「威迫」とは、相手に不安の念を抱かせる行為。脅迫する行為ではない。
- 1については、マスターリース契約の「申込の撤回」や「解除」を妨げる目的で行う威迫行為が対象であり、「申込の撤回」や「解除」を妨げる目的でない場合は禁止されていない。
- 2の迷惑を覚えさせる時間（勧誘が禁止される時間）とは、
一般的には、午後9時から午前8時までの時間帯をいう。 - 3の困惑させる行為は、相手方等に承諾を得ている場合の勧誘は、禁止されない。また、「契約締結」や「契約更新」させる目的である場合が対象で、「申込みの撤回や解除」をさせる目的の場合は、対象外。
- 4について、同一のサブリース業者の他の担当者による勧誘であっても、再勧誘になる。
- 4について、再勧誘の方法や場所を問わない。電話、自宅、事務所その他いずれの場所におけるどのような種類の再勧誘も許されない。
- 4について、勧誘拒絶には、「契約をしません」「更新しません」など契約締結や更新を拒むことと、勧誘について、「お断りします」「必要ありません」「結構です」「関心ありません」「迷惑です」など勧誘自体を拒むことの両方を含む。
- 4について、勧誘拒絶の意思は、明示的であれば、書面による拒絶だけでなく、口頭による拒絶でもよい。
- 「業者が自ら訪れて勧誘すること」「電話で勧誘すること」が禁止されているのであって、相手方が業者の事務所を訪ねてきた際に勧誘することは、禁止されない。
- 相手方等に承諾を得ている場合の勧誘は、禁止されない。
重要事項説明書（特定賃貸借契約の締結前の書面）
特定転貸事業者（サブリース業者）は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、一定事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません（30条1項）。
マスターリース契約の重要事項説明書の記載事項
- 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号、名称又は氏名及び住所
- 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
- 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項
- 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
- 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
- 特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項
- 契約期間に関する事項
- 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
- 転借人に対する特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の周知に関する事項
- 特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項
- 借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要
- 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
- 責任及び免責に関する事項
- 特定賃貸借契約の更新及び解除に関する事項
重要事項説明の仕方
重要事項説明は、書面を交付した上で、対面にて口頭で行うことが必要です。電話やメールによる説明はできません。ただし、テレビ会議等のITを活用する説明は可能です。
テレビ会議等のＩＴを使って説明する場合の要件
- 説明者および重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類および説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
- 重要事項の説明を受けようとする者が承諾した場合を除き、重要事項説明書および添付書類をあらかじめ送付していること。
- 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書および添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること。
賃貸住宅管理業者は、原則、重要事項説明書（書面）を交付して、説明を行うことが求められます。しかし、特定転貸事業者は、上記重要事項説明書（書面）の交付に代えて当該特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができます。当該電子書面を交付すれば、重要事項説明書を交付したものとみなします（30条2項）。
電磁的方法による情報提供の方法
- 電子メール等
- ウェブサイトの閲覧等
- 送信者側で備えた受信者ファイル閲覧
- CD-ROM、DVD、USBメモリなど、磁気ディスク等の交付
電磁的方法による提供は、いずれの方法であっても、改変が行われていないか確認できることが必要であり、受信者が受信者ファイルへの記録を出力することにより書面を作成できるものであることを要します。そして、相手方の承諾を得る方法は、下記3つがポイントです。
- 承諾を得るためには、まず、情報提供の方法（電子メール、WEBからのダウンロード、CD-ROM等）、ファイルへの記録方法（使用ソフトウェアの形式やバージョン等）を示す。
- 承諾は記録に残る方法（電子メール、WEBによる方法、磁気ディスクやCD-ROMの交付等）で得ること。
- 相手方はいったん承諾をしても、撤回することが可能。
マスターリース契約の契約書（特定賃貸借契約の締結時の書面）
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、当該特定賃貸借契約の相手方に対し、遅滞なく、下記事項を記載した書面を交付しなければなりません（31条）。
マスターリース契約書の記載事項
- 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号、名称又は氏名及び住所
- 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
- 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項
- 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
- 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
- 特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項
- 契約期間に関する事項
- 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
- 転借人に対する特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の周知に関する事項
- 特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項
- 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
- 責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容
- 契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
特定転貸事業者は、上記契約書（契約締結時書面）の交付に代えて当該特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができます。当該電子書面を交付すれば、契約締結時書面を交付したものとみなします（30条2項）。
電磁的方法による情報提供の方法（重要事項説明と同様）
- 電子メール等
- ウェブサイトの閲覧等
- 送信者側で備えた受信者ファイル閲覧
- CD-ROM、DVD、USBメモリなど、磁気ディスク等の交付
電磁的方法による提供は、いずれの方法であっても、改変が行われていないか確認できることが必要であり、受信者が受信者ファイルへの記録を出力することにより書面を作成できるものであることを要します。そして、相手方の承諾を得る方法は、下記3つがポイントです。
- 承諾を得るためには、まず、情報提供の方法（電子メール、WEBからのダウンロード、CD-ROM等）、ファイルへの記録方法（使用ソフトウェアの形式やバージョン等）を示す。
- 承諾は記録に残る方法（電子メール、WEBによる方法、磁気ディスクやCD-ROMの交付等）で得ること。
- 相手方はいったん承諾をしても、撤回することが可能。
書類の備置きと閲覧
特定転貸事業者は、当該特定転貸事業者の業務及び財産の状況を記載した書類を、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所又は事務所に備え置き、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければなりません（32条）。
業務及び財産の状況を記載した書類とは、下記3つをを指し、業務状況調書等といいます（施行規則49条1項）。
- 業務状況調書
- 貸借対照表
- 損益計算書
業務状況調書等が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスク等に記録され、必要に応じ営業所又は事務所ごとに電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもって業務状況調書等への記載に代えることができます（施行規則49条2項）。
この場合における閲覧は、当該業務状況調書等を紙面又は当該営業所又は事務所に設置された入出力装置（パソコン）の映像面に表示する方法で行うものとします（施行規則49条2項）。
特定転貸事業者は、業務状況調書等を事業年度ごとに当該事業年度経過後3月以内に作成し、遅滞なく営業所又は事務所ごとに備え置かなければなりません（施行規則49条3項）。
業務状況調書等は、営業所又は事務所に備え置かれた日から起算して3年を経過する日までの間、当該営業所又は事務所に備え置くものとし、当該営業所又は事務所の営業時間中、相手方等の求めに応じて閲覧させなければなりません（施行規則49条4項）。
注意点
- 業務状況調書等の作成時期は事業年度経過後3月以内。
- 業務状況調書等の保存期間は3年。
- 書類を閲覧させる義務があるのは、サブリース業者であり、勧誘者に閲覧させる義務はない。
指示処分
行政による監督処分には、国土交通大臣による指示処分と業務停止処分があります。
業務停止期間は1年以内で、指示処分や業務停止処分を受けると、公表されます。
サブリース業者の違反に対する指示処分
サブリース業者が業務上の義務に違反した場合、またはサブリース業者・勧誘者が誇大広告等の禁止および不当な勧誘等の禁止に違反した場合、サブリース業者に対して、必要な措置をとるべきことを指示することができます（33条）。
勧誘者の違反に対する指示処分
国土交通大臣は、勧誘者が誇大広告等の禁止および不当な勧誘等の禁止に違反した場合、勧誘者に対して、必要な措置をとるべきことを指示することができます。
サブリース業者が指示処分に違反した場合、30万円以下の罰金に処せられます。
業務停止処分
サブリース業者の違反に対する業務停止処分
国土交通大臣は、サブリース業者が業務上の義務に違反した場合、勧誘者が誇大広告等の禁止もしくは不当な勧誘等の禁止に違反した場合であって、特に必要があるとき、またはサブリース業者が指示に従わないときは、サブリース業者に対し、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行わせることを停止し、またはその行う特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができます（34条）。
勧誘者の違反の違反に対する業務停止処分
国土交通大臣は、勧誘者が誇大広告等の禁止もしくは不当な勧誘等の禁止に違反した場合であって、特に必要があるとき、または勧誘者が指示に従わないときは、勧誘者に対し、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行うことを停止すべきことを命ずることができます（34条）。
サプリース業者・勧誘者が業務停止命令に違反したとき、6か月以下の懲役もしくは50万円以下の罰金（または併科）に処せられます。
国土交通大臣に対する申出
特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、誰でも国土交通大臣に対し、その旨を申し出て、適当な措置をとるべきことを求めることができます。
国土交通大臣は、申出があったときは、必要な調査を行い、申出の内容が事実であると認めるときは、この法律に基づく措置その他適当な措置をとらなければなりません。
報告徴収と立入検査
国土交通大臣は、特定転貸事業者等（サブリース業者および勧誘者）に対し、業務に関し報告を求め、職員に、特定転貸事業者等の営業所、事務所その他の施設に立ち入り、業務の状況、設備、帳簿書類その他の物件を検査させ、もしくは関係者に質問させることができます（36条1項）。
立入検査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係者に提示しなければなりません（36条2項）。
サブリース業者等が、「報告しないとき、虚偽の報告をしたとき」、「検査を拒否・妨害・忌避したとき」、「質問に対して答弁をしないとき、虚偽の答弁をしたとき」は、30万円以下の罰金に処せられます。