契約による賃貸人の変更
賃貸借契約の継続中に賃貸不動産が売却され、賃貸人が変更することがあります。これを「オーナーチェンジ」と言います。
では、賃貸不動産のオーナーが変わった場合、賃借人は賃借権を新所有者に対抗し主張できるのか？つまり、引き続き、賃貸不動産に住み続けることができるのか？
「賃借権に対抗力がある場合」と「賃借権に対抗力がない場合」の２つのケースを考えます。
賃借権に対抗力がある場合
民法では、不動産の賃借人Ｂは、賃借権を登記したときには、対抗力を持ちます（民法605条）。つまり、新所有者Ｃに対して「私は賃借権を持っているから、住み続けます！」と主張できます。
ただし、一般的には、アパート借りたりしても、賃借権は登記することはほとんどありません。そのため、借地借家法には、賃借権の登記がなくても、「土地の賃借権については土地上の建物の登記」をすることで、対抗力を備えることとしており、「建物の賃借権については建物の引渡し」をすることで対抗力を備えることとしています（借地借家法第10条1項、31条1項）。
そして、賃借人が、賃借権について対抗要件を備えた場合において、その借りている不動産が売却されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人（購入者）Ｃに移転します（民法605条の2第1項）。
敷金返還債務・費用償還債務はどうなるか
上記の通り、賃貸借契約における賃貸人の地位は、当然に「旧所有者Ａ」から「新所有者Ｃ」に引き継がれ、その結果、「新所有者Ｃと賃借人Ｂとの賃貸借契約が成立すること」になります。
そして、この場合、新所有者・賃貸人Ｃは、旧所有者・旧賃貸人Ａから当然に敷金返還債務や費用償還債務も承継します。つまり、敷金返還債務や費用償還債務は、新所有者Ｃに移ることになります。
費用償還債務とは
例えば、台風により屋根が壊れてしまった場合において、賃借人Ｂが屋根の修理をした際の費用は、賃貸人に請求できます。つまり、賃貸人は費用を賃借人に返す義務を負います。これが費用償還債務です。この債務も新所有者Ｃが負担することになります。
新所有者はどうなれば賃借人に賃料を請求できるか
賃貸不動産が売却され（賃貸人の地位が変更され）、新所有者・賃貸人Ｃが賃借人Ｂに対して賃料を請求するためには、不動産の所有権移転登記が必要となります（最判昭49.3.19）。
地位の留保
旧所有者Ａと新所有者Ｃの間で、賃貸人たる地位を旧所有者Ａに留保し（残しておき）、新所有者Ｃが賃貸人たる地位を承継しないとする合意は有効か？。つまり、賃貸不動産はＣが購入したけど、引き続き、賃貸借は旧所有者Ａと賃借人Ｂとの間での契約にしておくことは可能か？
判例では、上記契約（特約）があっても、賃貸住宅の所有権が移転すれば、賃貸人たる地位もこれに伴って新所有者Ｃに移転するとして、地位の留保はできない（賃貸人を旧所有者Ａのままにしておくことはできない）とし、賃借人Ｂは、新所有者Ｃに対して、敷金返還請求ができます。
しかし、例外的に「不動産の譲渡（売買契約）がなされるとき」に、不動産の譲渡人Ａと譲受人Ｃが、①賃貸人たる地位を譲渡人Ａに留保する旨、及びその不動産を②譲受人Ｃが譲渡人Ａに賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人Ｃに移転しません（民法605条の2第1項、第2項前段）。つまり、賃貸人をそのまま賃貸人を旧所有者Ａのままにしておくことはできることにしています。（下図参照）
そして、上記場合において、譲渡人Ａと譲受人Ｃとの間の賃貸借が終了したときは、譲渡人Ａに留保されていた賃貸人たる地位は、讓受人Ｃ（新所有者）に移転します（民法605条の2第1項、第2項後段）。この点は難しいので、個別指導で解説します。
賃借権に対抗力がない場合
賃借権に対抗力がない場合、例えば、建物賃貸借契約を締結したけど、引渡しをまだ受けておらず、賃借権の登記もしてもらっていない場合、賃貸人の地位は移転しません。そのため、賃借人Ｂは、新所有者Ｃに対し、賃借権を主張できず（対抗できず）、賃借人Ｂは、新所有者Ｃから明渡しを求められるおそれがあります。
また、賃借人が対抗要件を取得したとしても、新所有者Ｃが先に対抗要件を備えていた場合（Ｃが所有権移転登記を先にしていた場合）、賃借人Ｂは新所有者Ｃに対抗できず、新所有者Ｃからの明渡し請求を拒むことはできません。
ただし、賃借人に対抗要件がない場合であっても、新所有者Ｃは旧所有者Ａとの間で合意をすれば、賃貸人の地位の移転を受けることができます（最判昭46.4.23）。この場合、賃貸人の地位の移転のために賃借人の承諾は不要です（民法605条の3前段）。
契約による賃借人の変更
賃借人は、賃貸人の承諾を得れば、賃借権を第三者に譲渡することができます（民法612条1項）。分かりやすく言えば、賃貸人の承諾を得れば、賃借人を変更できるということです。
そして、賃貸人の承諾を得て賃借権が譲渡された場合、旧賃借人Ｂの賃貸人Ａに対する権利義務は、新賃借人Ｄが承継します（引き継ぎます）。
ただし、旧賃借人Ｂが交付した敷金については、新賃借人Ｄには承継されません（最判昭53.12.22）。したがって、賃貸人Ａは、敷金は、旧賃借人Ｂに返還しなければなりません。もし、敷金が必要なのであれば、新賃借人Ｄから再度預かる必要があります。