犯収法と賃貸管理の本人確認｜実務と試験対策

犯罪収益移転防止法（犯収法）とは

犯罪収益移転防止法（犯収法）は、マネーロンダリングやテロ資金供与を防止するために制定された法律です。金融機関だけでなく、不動産業者も「特定事業者」に指定されており、取引時の本人確認や疑わしい取引の届出が義務づけられています。

国土交通省は「不動産業におけるマネーロンダリング防止対策」として、宅地建物取引業者や賃貸住宅管理業者に対し、犯収法に基づく適切な対応を求めています。また、不動産流通推進センターも「犯罪収益移転防止法等連絡協議会」を通じて業界全体の意識向上に取り組んでいます。

賃貸管理業務と犯収法の関わり

本人確認が必要となる場面

賃貸管理の実務において、犯収法上の本人確認（取引時確認）が必要となる主な場面は以下のとおりです。

• 宅地・建物の売買契約の締結またはその代理・媒介
• 宅地・建物の貸借の代理・媒介（賃貸仲介）
• 200万円を超える財産の移転を伴う取引

賃貸住宅管理業者が仲介業務を兼ねる場合は、入居者募集から契約締結までの過程で本人確認義務が発生します。管理専業であっても、オーナーとの管理受託契約やサブリース契約の場面で確認が必要になることがあります。

本人確認の具体的な方法

取引時確認では、以下の事項を確認します。

• 本人特定事項：氏名・住所・生年月日（法人は名称・本店所在地）
• 取引の目的：居住用か事業用かなど
• 職業または事業内容
• 実質的支配者（法人の場合）

確認書類としては、運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真付き公的身分証明書が基本です。近年はオンラインでの本人確認（eKYC）の導入も進んでおり、非対面取引にも対応できる体制整備が求められています。

賃貸不動産経営管理士試験での出題ポイント

犯収法は賃貸不動産経営管理士試験においても出題対象となる重要テーマです。特に以下の点を押さえておきましょう。

• 特定事業者の範囲：宅建業者は対象、賃貸住宅管理業者も該当する場面がある
• 取引時確認の4項目：本人特定事項・取引目的・職業・実質的支配者
• 確認記録・取引記録の保存期間：取引終了後7年間
• 疑わしい取引の届出：行政庁（都道府県公安委員会）への届出義務
• 反社会的勢力の排除：契約書への暴排条項の導入

試験では、確認が必要な取引の具体例や、保存義務の年数を問う問題が出題される傾向があります。他の不動産関連法令との横断的な理解が得点につながります。

実務で押さえるべき最新動向

国際的なマネーロンダリング対策の強化に伴い、不動産業界への規制は年々厳格化しています。FATF（金融活動作業部会）の対日相互審査を受けて、日本では犯収法の改正が段階的に進められてきました。

賃貸管理の現場では、外国人入居者の増加に伴い、パスポートや在留カードによる本人確認の機会が増えています。確認書類の真偽判定スキルや、多言語対応を含めた実務体制の構築が、管理会社にとって急務の課題となっています。

また、国土交通省は不動産分野におけるDX推進の一環として、デジタル技術を活用した本人確認手続きの効率化も推進しています。賃貸不動産経営管理士には、法令の趣旨を理解したうえで、こうした新しい手法にも柔軟に対応する力が求められます。

まとめ

犯罪収益移転防止法は、賃貸管理業務において本人確認義務や記録保存義務を課す重要な法律です。賃貸不動産経営管理士試験では取引時確認の具体的内容や保存期間が頻出テーマとなっており、正確な知識が合否を分けます。実務においても、反社会的勢力の排除やマネーロンダリング防止は管理会社の社会的責任です。試験対策と実務力の両面から、犯収法の理解を深めておきましょう。