貸主又は管理業者が行う未収賃料の回収等における実務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 貸主が、賃料の未収が生じた際に、訴訟を提起せず強制執行により回収したい場合、借主の同意を得て、未収賃料の支払方法及び支払が遅滞した場合において借主が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている公正証書を作成すればよい。
- 賃料不払のある借主が死亡した場合、管理業者は、連帯保証人に対しては未収賃料の請求ができるが、同居中の配偶者に対しては請求することができない。
- 令和2年4月1日以降に締結した賃貸借契約において、管理業者は、連帯保証人に対しては極度額の範囲内であれば何度でも未収賃料の請求ができる。
- 令和2年4月1日以降に借主と賃貸借契約を更新し、更新後の契約期間中に賃料の未収が生じた場合、管理業者は、同日より前に賃貸借契約の保証人となった連帯保証人に対し、極度額の定めがなくても請求ができる。
【答え：2】
１．貸主が、賃料の未収が生じた際に、訴訟を提起せず強制執行により回収したい場合、借主の同意を得て、未収賃料の支払方法及び支払が遅滞した場合において借主が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている公正証書を作成すればよい。
１・・・正しい
公正証書とは、一定金額の金銭支払いなどを目的とする請求に関する文書であり、債務者の同意を得て、債務者が直ちに強制執行に従う旨の陳述が記載されている場合、公正証書により強制執行をすることができます（民事執行法22条5号）。
裁判をしなくても直ちに強制執行をすることが可能であるため、債務者に対し心理的な圧迫を与え、任意の履行を促す効果も大きいです。
そのため、金銭支払いについて執行力のある文書を作成するために公正証書が利用されることが多いです。
したがって、本肢は正しいです。
２．賃料不払のある借主が死亡した場合、管理業者は、連帯保証人に対しては未収賃料の請求ができるが、同居中の配偶者に対しては請求することができない。
２・・・誤り
借主が死亡した場合、その権利義務は、相続人に引き継がれます。そのため、同居中の配偶者は、賃借人としての権利義務を引き継ぐため、賃料債務を負います。よって、同居中の配偶者に対して請求することができるので、本肢は誤りです。
なお、管理業者は、連帯保証人に対しても未払賃料の請求は可能です。
３．令和2年4月1日以降に締結した賃貸借契約において、管理業者は、連帯保証人に対しては極度額の範囲内であれば何度でも未収賃料の請求ができる。
３・・・正しい
令和2年4月1日以降に締結した賃貸借契約に関連する保証契約には改正民法が適用されるため、保証人（普通保証人・連帯保証人）は、根保証契約を締結することとなります。根保証契約において極度額を定めた場合、極度額の範囲内であれば、何度でも未払賃料の請求が可能です。よって、本肢は正しいです。
４．令和2年4月1日以降に借主と賃貸借契約を更新し、更新後の契約期間中に賃料の未収が生じた場合、管理業者は、同日より前に賃貸借契約の保証人となった連帯保証人に対し、極度額の定めがなくても請求ができる。
４・・・正しい
賃貸借契約が令和2年4月1日以降に更新された場合でも、保証契約はそのまま効力を有します（改正民法は適用されないため、根保証契約ではなく極度額の設定も不要）。そのため、極度額を定めることなく、連帯保証人に対して請求が可能です。
本問は参考知識があると、理解が深まるので、個別指導で参考知識を解説します！
令和2年・2020年の賃貸不動産経営管理士過去問
- 問１
- 不動産業
- 問２
- 賃貸住宅管理業者の社会的責務
- 問３
- 個人情報保護法
- 問４
- 賃貸不動産経営管理士
- 問５
- セーフティネット住宅
- 問６
- サブリース契約
- 問７
- 賃貸住宅管理業法
- 問８
- 賃貸住宅管理業者登録規程（改正により削除）
- 問９
- 賃貸住宅管理業者登録規程（改正により削除）
- 問１０
- 賃貸住宅管理業者登録規程（改正により削除）
- 問１１
- 賃貸借
- 問１２
- 管理受託契約とサブリース契約
- 問１３
- 契約の成立・契約書
- 問１４
- 特定賃貸借標準契約書
- 問１５
- 賃貸住宅標準管理受託契約書
- 問１６
- 宅建業法
- 問１７
- 宅建業法
- 問１８
- 宅建業法・景表法
- 問１９
- 賃貸借（定期建物賃貸借）
- 問２０
- 賃貸借（敷金）
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- 問２５
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- 原状回復ガイドライン
- 問３２
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- 建築基準法（天井）
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